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第 34-1 條 |
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其 應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有 人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為 權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而 取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何 共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接 到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結 果辦理之。 |
●分別共有
即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。
●公同共有
意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。
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在房子的繼承人有數人的時候，那麼還未分割遺產前，各個繼承人對於遺產全部為公同共有的關係。這個公同共有的遺產， 可以推選繼承人中的一人來管理， 可是原則上這個 公同共有物的處分跟其他權利行使，還是要得公同共有人全體的同意。 |
一、按民法第828條第2項：「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」係
對「公同共有物」之處分及其他權利行使所為之規定；在公同共有關係未終止前，各公同共有人應不得處分「其潛在之應有部分」。
二、本案縱經全體公同共有人會同辦理，在公同共有關係未終止前，部分公同共有人仍不得處分「其潛在應有部分」，宜先辦理共有型態變
更登記為分別共有後，再依民法第819條：「各共有人，得自由處分其應有部分。」規定，辦理持分移轉登記。
三、另，本案亦得以全體公同共有人同意之方式處分「全部」公同共有土地，採「買賣(贈與)」移轉方式，將公同共有土地出售(贈與)與部
分共有人，併予指明。
謝詩潔代書(0932.231.089)
(87)特土代字第842號
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