以往依民法規定，如果是天災造成的漏水或是既有的滲漏水，交屋半年內，原屋主負有瑕疵擔保責任，屋主須賠償買方損失。但有鑑於許多漏水狀況不見得半年內就浮現，現行民法，買方在發現漏水後，須立即通知原屋主，並於通知後半年後行使物之瑕疵擔保的權利，只要交屋不超過五年，買方都可向屋主提出求償。
民法中，物之瑕疵擔保相關條文漏水就是屬於物之瑕疵的一種！
民法條文：
物之瑕疵擔保354
民法373條，是指物的權利跟危險自交付起，就轉移給買受人，交付時賣方應保證沒有會損害該物價值的瑕疵。
物之瑕疵擔保355
賣方已經事先告知瑕疵，買方仍要購買，賣方就不須負瑕疵擔保責任。
而此時買方因自己過失不知道瑕疵，賣方又沒有保證沒有瑕疵時，賣方也不用付瑕疵擔保責任，除非賣方故意隱瞞。
物之瑕疵擔保356
若發現瑕疵要馬上告知賣方，否則視同買方願意承受瑕疵。
物之瑕疵擔保357
漏水，首先，瑕疵擔保是指保證交付時無瑕疵，所以屋主要負責的漏水問題，
是交屋時就已經存在的漏水，並非日後才產生的漏水喔！
再來，就是屋主有保證沒有漏水的話，才需要負漏水的瑕疵擔保責任。因為漏水此種瑕疵顯而易見，
若屋主沒有保證該屋無漏水，買方沒有發現漏水是買方的過失，屋主無須負漏水擔保責任；
除非漏水處無法以通常程序檢查發現，也就是漏水處若屋主有重新油漆、貼壁紙或是裝潢包裹，這就屬於故意不告知的範圍，此時，即使屋主沒有
保證漏水，而當時有漏水問題買方沒有發現，屋主是必須負責漏水瑕疵擔保的。
瑕疵擔保的效力：
物之瑕疵擔保359-360
一般，瑕疵擔保有三種請求權：
1、減少價金
2、解除契約
3、損害賠償
而359條寫得很清楚，解除契約有失公平者，買受人只能請求減少價金。
基本上，漏水就屬於此類，僅能減少價金和損害賠償，判例中很少有看到能解約的。
損害賠償部分就是因為漏水而造成的損失，也可請求損害賠償。
物之瑕疵擔保365
民法規定的瑕疵擔保請求權期限並不是交付的半年內，而是通知賣方後六個月或是交付後五年。
也就是說，如果交屋當時就發生漏水，你五年內發現通知屋主後半年內都能行使請求權！
不過，買方必須有辦法證明該漏水是交屋日就已經存在的。
物之瑕疵擔366
註明「現況交屋」，這基本上在民法上是無效的約定。
因為屋主若保證沒有漏水，現況就是沒漏水， 可是若有漏水，本來就要擔保漏水瑕疵；而屋主沒保證漏水，但現況漏水不能被發現，簽現況交屋就是故意不告知，特約無效！
基本上，漏水這種問題，對買方來說，若交屋時已漏水存在，你要幾年後才發現實務上也不太可能，更何況還要證明該漏水是交屋日就存在，你當時還沒發現？而對屋主來說，請求權必須五年才消滅，實在也很不合理。
所以兩種方式：
1、現況有漏水，屋主明確告知，以修繕費用折給買方，因而不負漏水瑕疵擔保，明記在合約之中。
2、現況無漏水，屋主保證無漏水，另外明訂半年內願負漏水擔保責任，明訂於合約之中。
這樣對買賣雙方權利義務比較平衡，更重要是省事！屋主不用五年內還要擔心，
而買方半年內漏水問題也不用在費心舉證。不用搞得像民法那麼複雜，也是一件好事。
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